1. Anforderungen des baulichen Wärmeschutzes gestern - heute - morgen
1.1 Allgemeines
Im Rahmen der Wertermittlung wird die
richtige Einschätzung von Auswirkungen der Maßnahmen des baulichen Wärmeschutzes
immer wichtiger, da fachlich begründbar und von der Politik unterstützt,
ein immer größerer Einfluß auf den Immobilienmarkt festzustellen ist.
Beispiele dafür sind, daß bei dem immer größeren Angebot an vermietbaren
Flächen nur dort eine hohe nachhaltig erzielbare Miete zu erwarten ist,
wo durch den baulichen Wärmeschutz günstige Bedingungen für die Behaglichkeit
der Nutzer bei niedrigen Betriebskosten geschaffen werden. Das Umweltbewußtsein
steigt und der Energieverbrauch wird immer mehr auch ein Verkaufsargument
im Immobilienmarkt werden, was sich dann letztendlich auch in den Kaufpreisen
niederschlagen wird. Nicht angepaßtes Nutzerverhalten und komplizierter
werdende Konstruktionen verursachen bereits jetzt eine Vielzahl von
Bauschäden, deren Ursachen der Wertermittler wenigstens soweit einschätzen
können muß, um damit sachgerecht einen notwendigen nachträglichen Herstellungsaufwand
bzw. den erforderlichen Reparaturrückstau quantifizieren zu können.
Im vorliegenden Teil der Artikelserie Bauphysik wird
vorrangig die wertmäßige Relevanz eines unterschiedlichen Niveaus der Maßnahmen des
baulichen Wärmeschutzes in Gebäuden untersucht. Dabei sollen hauptsächlich die
folgenden sich unmittelbar auf den Wärmeschutz eines Raumes bzw. eines Gebäudes
auswirkenden Faktoren betrachtet werden:
Wärmedurchlaßwiderstand bzw. Wärmedurchgangskoeffizient der den
beheizten Raum umschließenden Bauteile und deren Anteil an den wärmeübertragenden
Umfassungsflächen als ein wichtiges Maß der Einschätzung des Heizungsenergieaufwandes
und der Eignung eines Gebäudes für eine vorhandene bzw. vorgesehene Nutzung
Anordnung der einzelnen Schichten sowie deren Wärmespeicherfähigkeit
bei mehrschichtigen Bauteilen zur Bestimmung von Ursachen bei Tauwasserbildung und
sommerlicher Überhitzung von Räumen
Energiedurchlässigkeit, Größe und Orientierung der Fenster unter
Berücksichtigung von Sonnenschutzmaßnahmen zur Einschätzung besonders der sommerlichen
raumklimatischen Bedingungen
Luftdurchlässigkeit von Bauteilen (Fugen, Spalten) als Ursache für das
Entstehen von Bauschäden
Lüftungsmöglichkeiten in Abhängigkeit von Grundrißlösungen
Arten von Wärmebrücken und Möglichkeiten zur Vermeidung ihrer
negativen Auswirkungen besonders hinsichtlich der den Wohnwert stark mindernden
Schimmelpilzbildung
Außerdem sollen die sich auf die Energiebilanz eines
Gebäudes und damit auch auf die Betriebskosten auswirkenden Faktoren wie Kunstlicht,
künstliche Belüftung ggf. Kühlung bzw. Klimatisierung mit in die Betrachtung einbezogen
werden.
Als Einführung ist dabei das zu berücksichtigende
Regelwerk näher darzustellen. In den folgenden Teilen der Artikelserie werden die dem
Wertermittler zur Verfügung stehenden Mittel und Methoden zur für die Wertermittlung nur
näherungsweise erforderliche Bestimmung der Kenngrößen und das Maß der in den
Regelwerken festgelegten Anforderungen, die bei einer Ortsbesichtigung besonders zu
beachtenden Schwachstellen der Konstruktion sowie die größenmäßige Berücksichtigung
der eventuell erforderlichen Baumaßnahmen behandelt. Außerdem wird an Hand typischer
Praxisbeispiele die wertmäßige Berücksichtigung von Einflüssen des baulichen
Wärmeschutzes bei den verschiedenen Wertermittlungsverfahren dargelegt.
1.2 Aktuelles Regelwerk für die Beurteilung des
baulichen Wärmeschutzes
Beim baulichen Wärmeschutz unterscheidet man den
Mindestwärmeschutz nach DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau und den erhöhten Wärmeschutz
nach Wärmeschutzverordnung.
DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau
Bei der Festlegung der bauphysikalischen Anforderungen an
die konstruktive Ausbildung von Bauteilen bezieht man sich auf die traditionellen
Erkenntnisse der alten Baumeister hinsichtlich der diesbezüglichen Voraussetzungen für
eine schadensfreie Nutzung von Gebäuden. Das Hauptziel ist der Schutz der Baukonstruktion
vor klimabedingten Feuchteeinwirkungen und deren Folgeschäden. Gleichzeitig wird mit
diesen Mindestanforderungen an den Wärmeschutz der Bauteile im Winter ein hygienisches
Raumklima gesichert. Über die Landesbauordnungen ist die DIN 4108 als Voraussetzung für
die Erteilung einer Baugenehmigung verbindlich vorgegeben. Durch Empfehlungen für den
baulichen Wärmeschutz der Bauteile im Sommer soll außerdem eine zu hohe Erwärmung von
Aufenthaltsräumen infolge sommerlicher Wärmeeinwirkung vermieden werden. Unter
Aufenthaltsräumen versteht man dabei Wohnungen, Büros und ähnliche Nutzungen, die auf
eine normale Innentemperatur von ³ 19°C beheizt werden und in denen eine relative
Luftfeuchtigkeit von ungefähr 50% herrscht. Hierbei wird vorausgesetzt, daß die Räume
entsprechend ihrer Nutzung ausreichend beheizt und belüftet werden.
Unter diesem Aspekt ist es verständlich, da die
Anforderungen im Prinzip bereits seit langer Zeit bekannt sind und sich auch in Zukunft
kaum ändern werden, daß gegenwärtig für die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz
noch die DIN 4108, Teil 2: Wärmedämmung und Wärmespeicherung in der Ausgabe August 1981
gültig ist. Der vorliegende Entwurf für eine Neufassung vom November 1995 erhält
ebenfalls die gleichen Größen für die Mindestanforderungen. Die ursprünglich bei der
Erstausgabe gleichfalls mit verfolgten Ziele, daß ein niedriger Energieaufwand für die
Heizung bzw. Kühlung erreicht sowie ein günstiges Verhältnis zwischen Herstellungs- und
Bewirtschaftungskosten geschaffen wird, treten völlig in den Hintergrund, da dafür mit
der Wärmeschutzverordnung ein viel strengerer Maßstab geschaffen wurde.
Allgemein kann man davon ausgehen, daß bei Räumen in
Gebäuden, die unter normalen wirtschaftlichen Randbedingungen in Kenntnis der Regeln der
traditionellen Baukunst seit dem Ende des vergangenen Jahrhunderts gebaut wurden und für
die bereits zur Errichtungszeit eine Funktion als ständiger Aufenthaltsraum von Menschen
vorgesehen war, die Anforderungen des Mindestwärmeschutzes erfüllt werden. In der
Wertermittlungspraxis ist damit die DIN 4108 immer nur dann maßgeblich, wenn es um die
Ursachenklärung und damit die Festlegung von erforderlichen Maßnahmen hinsichtlich des
Reparaturrückstaus bei Bauschäden oder der Abschätzung der Höhe eines nachträglichen
Herstellungsaufwandes bei Umnutzungen geht.
Wärmeschutzverordnung
In Reflexion der Erdölverteuerung Anfang der
siebziger Jahre entstand auf der Grundlage des Gesetzes zur Einsparung von Energie in
Gebäuden aus dem Jahre 1976 die erste Wärmeschutzverordnung 1977. Sie wurde 1982 mit
verschärften Anforderungen neu gefaßt und diese wurden in den Folgejahren nochmals
novelliert. Am 1. Januar 1995 trat die Verordnung über einen energiesparenden
Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärmeschutzverordnung - WärmeschutzV) vom 16.08.1994 in
Kraft. Diese überarbeitete Fassung beinhaltet teilweise neue Ansätze und
Nachweisverfahren. So ist außer in Sonderfällen nicht mehr die Ausführung des einzelnen
Bauteiles für die Erfüllung der Anforderungen maßgeblich, sondern der vorhandene
Wärmebedarf für das Gesamtgebäude ist gegenüber einem maximal zulässigen Wert
begrenzt. Sie verschärft die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz gegenüber der
Vorgängerin um etwa 30 %. Die Einhaltung der Anforderungen der Wärmeschutzverordnung
wird bei Neubauten durch den Wärmeschutznachweis im Rahmen des Bauantrages erreicht. Bei
Umbauten und Erweiterungen ist sie ebenfalls in den meisten Fällen verbindlich
vorgegeben, wobei die Kontrolle der Umsetzung in diesen Fällen z. T. nicht immer gelingt.
Ergänzt werden diese Maßnahmen zur Energieeinsparung
durch die Verordnung über energiesparende Anforderungen an heizungstechnische Anlagen und
Brauchwasseranlagen (Heizungsanlagen - Verordnung - HeizAnlV) vom 22.03.1994. Auf diese
Verordnung wird unter wertrelevanter Sicht in einem gesonderten Artikel eingegangen.
1.3. Vorgaben des baulichen Wärmeschutzes auf dem
Gebiet der ehemaligen DDR
Bei der Errichtung von Gebäuden in den neuen
Bundesländern war vor der Vereinigung hinsichtlich des baulichen Wärmeschutzes die
Einhaltung der Forderungen der TGL 35424 Bautechnischer Wärmeschutz verbindlich
vorgeschrieben. Dabei ist zu beachten, daß in der TGL 35424 sowohl der
Mindestwärmeschutz berücksichtigt wurde als auch über den zu erfüllenden erhöhten
Wärmeschutz bei Neu-, Um- und Ausbau der Aspekt der Energieeinsparung durchgesetzt wurde.
Dies erklärt auch, daß die Anforderungen der TGL 35424 hinsichtlich des erhöhten
Wärmeschutzes am Ende der siebziger und während der achtziger Jahre mehrfach erhöht
wurden. Nach Umrechnung der nicht unmittelbar vergleichbaren Daten auf eine Basis zeigt
ein Vergleich der Anforderungen zwischen der TGL 35424 und der Wärmeschutzverordnung,
daß die Werte der TGL nur zeitlich etwas verzögert den Forderungen der jeweils gültigen
Wärmeschutzverordnung entsprachen. Damit ist hinsichtlich der Vorgaben für den baulichen
Wärmeschutzes eine Vergleichbarkeit der Gebäude bei gleichem Herstellungszeitraum in den
alten und neuen Bundesländern gegeben. In Kenntnis der eingesetzten
Wärmedämmaterialien, die in der Mehrzahl sehr feuchtigkeitsempfindlich waren, z. B.
Mineralwolle und Holzwolleleichtbauplatten, muß aber bei der Bewertung besonders auf die
noch vorhandene Funktionsfähigkeit der Wärmedämmaterialien geachtet werden. Durch
unterschiedliche Einwirkungen von Feuchtigkeit während der Nutzungsdauer kann sich bei
ansonsten vergleichbaren Objekten ein völlig unterschiedlicher Zustand des zum
Bewertungsstichtag maßgeblichen Wärmeschutzes ergeben.
1.4 Zukünftige Anforderungen des Wärmeschutzes
Eine Erhöhung der Anforderungen des baulichen
Wärmeschutzes im Rahmen einer neuen Fassung der Wärmeschutzverordnung um weitere 30-35%
ist für die nächsten Jahre bereits angekündigt. Zusätzlich soll in die energetische
Betrachtung auch der Verbrauch an Kunstlicht, Energie für die Betreibung von
Lüftungsanlagen u. ä. mit einbezogen werden, da bei dem bereits erreichten Niveau des
baulichen Wärmeschutzes diese Faktoren hinsichtlich des Gesamtenergieverbrauches der
Gebäudenutzung maßgeblich werden. Hintergrund dieser ständigen Verschärfungen, deren
Ende derzeitig noch nicht abzusehen ist, sind internationale Verträge, die zum Zwecke der
Verminderung der CO2-Emission durch die Energieerzeugung, im
gesamtwirtschaftlichen Rahmen Energieeinsparungen verlangen.
Um die immer komplizierter werdenden Berechnungsverfahren und besonders ihre Ergebnisse
für Eigentümer und Mieter transparenter zu machen, ist ein erweiterter Einsatz des
bereits für Neubauobjekte üblichen Wärmebedarfsausweises auch für die Bestandsobjekte
vorgesehen. In der Zukunft wird sogar an eine ganzheitliche energetische Zertifizierung
von Gebäuden gedacht. In Auswirkung dieser Maßnahmen wird sich der Aspekt des baulichen
Wärmeschutzes sicherlich auch verstärkt am Immobilienmarkt auswirken und muß
dementsprechend noch verstärkter bei der Wertermittlung von Immobilien berücksichtigt
werden.
1.5 Verwendete Literatur
1. DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau (in verschiedenen
Ausgaben)
2. TGL 35 424 Bautechnischer Wärmeschutz (in verschiedenen Ausgaben)
3. Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden vom 16.8.1994
BGBl I S. 2121 vom 24.8.1994 ( zusä. Vorgängerausgaben)
4. Allgemeine Verwaltungsvorschrift zu § 12 der Wärmeschutzverordnung (AVV
Wärmebedarfsausweis) vom 20.12.1994
5. Verordnung über energiesparende Anforderungen an heizungstechnische Anlagen und
Brauchwasseranlagen vom 22.03.1994
6. Hauser, Gerd, Brauchen wir künftig ein Gebäudezertifikat? in: Deutsche Bauzeitung
11/96
7. Feldhusen, Gernot, Altbaumodernisierung wirtschaftlich sinnvoll in: mein Eigenheim 2/97